주택담보대출 간단하게 훑기

주택을 구입하거나 전세를 구할 때, 대부분의 사람들은 은행의 대출 상품을 찾는다. 모든 비용을 본인의 순현금으로 지불하는 사람은 거의 없다. 사람마다 다르겠지만, 대부분의 사람들은 이른바 '레버리지 효과'를 얻기 위해서 꽤 큰 금액의 돈을 대출을 통해 조달한다. 대출 규모가 커지면 사람들은 자연스럽게 금리에 예민해진다. 0.1%만 낮춰도 월마다 내야 하는 원리금을 많이 아낄 수 있기 때문이다. 한국은행은 지속적으로 기준 금리를 낮춰오고 있지만, 시중은행들은 기준금리의 하락보다 더 높은 가산 금리를 적용해오고 있다. 올해 말, 정부의 급작스러운 대출 규제도 그 원인 중 하나로 꼽힌다.

 

"또 오르네" 대출한파 속 줄줄이 금리 인상… 주담대 금리 상단 6% 돌파 - 머니S

 

위 뉴스는 3주 전 뉴스다. 다행히 지금은 시중은행의 대출금리도 전반적으로 하향세의 모습을 보이고 있다. 대출 상담사들에게 문의해보니 내년 1, 2월 잔금일 기준으로 대출을 조회할 경우 3퍼센트 후반대의 금리도 잘하면 이용할 수 있다고 한다. 아직 시중은행들의 내년도 대출 영업 계획이 나오지 않아 시간이 조금 더 지난 뒤에야 25년 연초 대출 금리를 엿볼 수 있을 듯하다.

 

갑자기 든 생각이다. 그렇다면 시중 은행들은 금리를 어떻게 책정할까. '대충 기준금리 참고해서 만들겠지 뭐~' 정도로 넘겨왔었는데 궁금해진 김에 찾아보기로 했다.

 

https://obank.kbstar.com/quics?page=C103557&cc=b104363:b104516&isNew=N&prcode=LN20001160&QSL=F#loading

담보대출 ( 개인뱅킹 | 금융상품 | 대출 | 대출상품/신청 | 담보대출 )

국민은행의 주택담보대출 상품 설명이다. "금리 및 이율"란을 보면 아래와 같이 적혀있다.

 

(1) 기준금리
- 혼합금리 : 금융채 금리는 금융투자협회(www.kofia.or.kr)가 고시하는 「AAA등급 금융채 유통수익률」로 전 주 최종영업일 전 영업일 종가 적용
- 변동금리 : 최종 고시되어 있는 「신규취급액기준 COFIX」 또는 「신잔액기준 COFIX」중 고객이 약정을 할 때 선택한 금리를 적용

 

AAA등급 금융채 유통수익률

금융채는 금융기관(은행, 보험사 등)이 자금을 조달하기 위해 발행하는 채권이다. 채권이 뭔지 잘 모르는 사람은 후루룩 읽고 오시는 걸 추천

 

채권 간단하게 훑기

 

AAA등급은 채권의 신용 등급 중에서 가장 높은 등급으로, 안정적이고 신용 위험이 낮다고 평가되는 채권을 말한다. 유통수익률은 시장에서 해당 채권에서 얻을 것으로 기대되는 수익률을 말한다. 위의 설명에 나온 대로 https://www.kofiabond.or.kr/ 에 접속하면 AAA등급 금융채의 유통수익률을 확인할 수 있다. 

 

11월 28일 한국은행에서 3.25%에서 3%로 기준금리 인하를 단행했다. 시중 금리가 인하되면 -> 채권의 매력도는 상대적으로 올라가며 -> 올라간 수요에 따라 채권의 가격은 상승 -> 유통 수익률은 감소하게 된다. (유통 수익률 = 연간 이자 수익 / 현재 채권 가격) 금리 인하에 대한 사람들의 기대감은 결과적으로 채권의 평가수익률을 떨어뜨리게 된다. 

 

신규취급액기준 COFIX, 신잔액기준 COFIX

COFIX는 Cost of Funds Index의 줄임말이다. 은행의 자금 조달 비용을 반영하는 지표다. 

 

1. 신규취급액기준 COFIX

해당 월에 은행이 신규로 조달한 자금을 대상으로 계산한다. 포함 항목에는 예금, 적금, 금융채, 은행채 등이 포함된다. 계산하는 방식은 각 조달 항목의 금액 가중 평균 금리로 산출된다. 계산식으로 표현하면 아래와 같다. 

 

COFIX = (각 자금 항목의 조달 금액 x 조달 금리)의 합 / 총 조달 금액

 

2. 신잔액기준 COFIX

은행이 과거로부터 조달한 자금의 잔액을 기준으로 계산한다. 포함 항목은 신규취급액기준 COFIX와 동일하나 계산하는 과정에서 차이가 난다. 기존 조달된 자금과 신규 자금 모두 포함된 총 잔액을 기준으로 가중 평균 금리를 계산하게 된다. 오래 전에 조달된 자금은 그 당시의 낮거나 높은 금리를 계속 반영하게 된다. 특정 월에 조달된 자금만 반영하는 신규취급액기준과 달리, 잔액기준은 전체 자금 구조를 고려하기 때문에 비교적 더 안정적이다.

 

예를 들어, 

- 예금 잔액: 1조 원, 조달 금리: 2%

- 적금 잔액: 0.5조 원, 조달 금리: 2.5%

- 은행채 잔액: 1.5조원, 조달 금리: 1.8% 일 때,

 

COFIX = (1조 x 2% + 0.5조 x 2.5% + 1.5조 x 1.8%) / (1 + 0.5 + 1.5) 로 계산하게 된다. 신규취급액기준 COFIX와 계산 방식 자체는 동일하지만 조달 금액을 어디까지로 제한하는지 그 기준이 서로 다르다. 

 

COFIX는 매월 15일에 은행연합회에서 발표된다. 시중 금리가 인하되면 은행의 자금 조달 비용은 자연스럽게 감소한다. 당연히 COFIX 또한 하락할 수밖에 없는 구조.

전국은행연합회 소비자포털

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변동금리는 COFIX에 가산금리를 더하고, 고정금리(5년 혼합)는 금융채5년 유통수익률에 가산금리를 더해서 계산한다. 12월 5일 기준, COFIX가 금융채5년의 유통수익률보다 높기 때문에 변동금리가 고정금리보다 높게 계산된다.